Les prix à Sofia – les plus bas parmi les autres capitales européennes
Le coût de la location d’un bureau à Sofia est le plus bas parmi 48 villes d’Europe, selon une étude de MBL ,les prix moyens des loyers des bureaux de classe A pour le premier trimestre de 2019 dans la capitale bulgare varient entre 13 et 14 EUR au mètre carré.
À titre de comparaison, à Bucarest, le prix moyen du mètre carré atteint 18,50 EUR, ainsi que 28 EUR du mètre carré à Istanbul. Un aperçu des capitales d’Europe centrale incluses dans le rapport de Cushman & Wakefield montre que seuls les tarifs de location moyens des bureaux à Bratislava se rapprochent de ceux à Sofia, mais qu’ils sont légèrement supérieurs – 16,50 EUR/m². Dans les autres villes, ils dépassent 20 euros au mètre carré – 22,50 euros à Prague, 23,75 euros à Varsovie, 24,50 euros à Budapest et 26 euros au mètre carré à Vienne.
Dans le même temps, Sofia se classe en deuxième place dans la catégorie de rendement de locaux à bureaux en Europe – 7,75% au quatrième trimestre de l’année dernière, selon le rapport de Cushman & Wakefield. D’après l’étude elle maintiendra ce niveau au cours des prochains trimestres. La capitale bulgare ne recule que devant Moscou, où le rendement des bureaux atteint 9%. Peu de temps après Sofia, Istanbul et Bucarest restent à 7,50% et 7,25% respectivement, alors que dans les capitales d’Europe centrale, les taux se situent entre 2 et 6%.
La combinaison de loyers relativement bas et de rendement élevé à Sofia attire des investissements importants en locaux à usage de bureaux pour un total de 430 millions d’euros, faisant des bureaux un segment de premier plan du marché immobilier bulgare.
L’année dernière, l’acquisition de Polygraphia Office Center et de Megapark par le fonds d’investissement Lion’s Head Investments, avec la participation de l’Afrique du Sud et de l’Etat bulgare, ainsi que l’achat du Millenium Center par UBB et DZI figurent au nombre des plus importantes transactions de ce segment. Les locaux des centres commerciaux Sofia Mall et Bulgaria Mall ont également de nouveaux propriétaires, respectivement la société polonaise GTC et l’espagnole Squircle Capital.
Prix et offre dans les grandes villes en Bulgarie
L’offre de bureaux classe A, B et C connaît une croissance stable depuis 2010, mais reste insuffisante par rapport à la demande. Et c’est la raison de la croissance équilibrée des prix de l’offre à Sofia l’année dernière. Une ventilation plus détaillée de Forton, partenaire stratégique de Cushman & Wakefield en Bulgarie, montre qu’ils ont atteint le niveau de 15 EUR/m² pour la classe la plus élevée de bureaux au centre-ville et de 14 EUR/m² dans le centre-périphérie. Le prix de location des bureaux de classe A situés dans les zones périphériques est fixé à 13 EUR/m².
Dans la deuxième plus grande ville – Plovdiv, les prix moyens des espaces de bureaux vont de 3 à 10 EUR/m² et entre 6 et 13 EUR/m² dans la capitale de la mer, Varna, selon l’agence immobilière Bulgarian Properties.
Cependant, dans les trois prochaines années, le marché de location de bureaux à Sofia augmentera de près de 600 000 m², ce qui pourrait faire baisser les prix des loyers. Seulement en 2019 et 2020 devraient être achevés environ 360 000 m² de bureaux à louer.
Zones bureaux et principaux locataires
Les bureaux de Sofia sont concentrés autour du boulevard Tsarigradsko Shose, Hladilnika, Business Park Mladost et près de l’Aéroport. Dans ces zones-là se trouvent deux tiers des terrains construits ou à construire dans la capitale. La tendance dans les nouveaux projets est de construire des bâtiments à usage mixte – une combinaison de logements, de bureaux et de boutiques fonctionnant en mode 24/7 pour faciliter la circulation dans le trafic le plus dense.
En 2018, les entreprises dans le secteur informatique et l’outsourcing constituaient le moteur principal du marché des bureaux de qualité à Sofia. Cette tendance a été observée au cours des dernières années. Selon Colliers International, 80% des transactions réalisées l’an dernier dans le secteur sont dus à ces sociétés.
Selon les pronostics des sociétés de conseil en 2019, il n’y aura pas de baisse significative de l’activité des locataires, ce qui maintiendra les prix aux niveaux actuels malgré l’augmentation de l’offre. Sur un plus long terme, toutefois, le ralentissement prévu de la croissance économique exercera une pression à la fois sur les prix et sur la part des terrains à construire vacants, ajoutent-ils.
