Die Preise für Büroflächen in Sofia sind die niedrigsten unter den 48 Städten in Europa, die in einer Umfrage des Gewerbeimmobilien-Beratungsunternehmens MBL berücksichtigt wurden. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der bulgarischen Hauptstadt war im ersten Quartal 2019 Jahres nach Angaben des Unternehmens bei 15 Euro.
Zum Vergleich: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der rumänischen Hauptstadt Bukarest liegt bei 18,50 Euro pro Quadratmeter, in Istanbul 28 Euro pro Quadratmeter. Ein Überblick über die in der Umfrage von Cushman & Wakefield berücksichtigten mitteleuropäischen Hauptstädten zeigt, dass sich nur die durchschnittlichen Mietpreise für Büros in Bratislava an die Preise in Sofia annähern, liegen jedoch etwas höher – bei 16,50 Euro pro Quadratmeter. In anderen Städten liegen sie über 20 Euro pro Quadratmeter – 22,50 Euro pro Quadratmeter in Prag, 23,75 Euro pro Quadratmeter in Warschau, 24,50 Euro pro Quadratmeter in Budapest und 26 Euro pro Quadratmeter in Wien.
Gleichzeitig liegt Sofia mit höheren Büroflächenrenditen an zweiter Stelle in Europa – 7,75 % im vierten Quartal des vergangenen Jahres, so der Bericht von Cushman & Wakefield. Das Unternehmen geht davon aus, dass der Wert auch in den kommenden Quartalen auf dem gleichen Niveau bleiben wird. Nur Moskau übertrifft die bulgarische Hauptstadt, indem die Rendite in der russischen Hauptstadt 9 % erreicht. Mit einer kleinen Differenz nach Sofia folgen Istanbul und Bukarest mit 7,50 % bzw. 7,25 %, während die Rendite in den mitteleuropäischen Hauptstädten zwischen 2 und 6 % liegt.
Die Kombination aus relativ niedrigen Mieten und hohen Renditen in Sofia zog im vergangenen Jahr beträchtliche Investitionen in Büroflächen an. Sie erreichten 430 Millionen Euro und machten Büros zu einem führenden Segment des bulgarischen Immobilienmarktes.
Zu den größeren Geschäften im Segment gehörten im vergangenen Jahr die Übernahme des Polygraphia Office Center und des Megaparks durch den Investmentfonds Lion’s Head Investments mit südafrikanischer und bulgarischer Beteiligung sowie der Erwerb des Millenium Center durch UBB und DZI. Die Bürogebäude der Mall Sofia und der Bulgaria Mall haben ebenfalls neue Eigentümer, das polnische Unternehmen GTC und das spanische Squircle Capital.
Preise und Angebot in Bulgarien
Das Angebot an Büros der Klassen A, B und C ist seit 2010 stetig gestiegen, im Vergleich zur Nachfrage jedoch unzureichend. Dies ist der Grund für die schrittweise Steigerung der Angebotspreise in Sofia im vergangenen Jahr. Eine detailliertere Aufstellung des Beratungsunternehmens Forton, ein strategischer Partner von Cushman & Wakefield in Bulgarien, zeigt, dass die Preise für die oberste Büroklasse in der A-Lage ein Niveau von 15 Euro pro Quadratmeter und 14 Euro pro Quadratmeter in der B-Lage erreicht haben. Der Mietpreis für Büros der Klasse A in den Randgebieten liegt bei 13 Euro pro Quadratmeter.
In der zweitgrößten bulgarischen Stadt Plovdiv liegen die durchschnittlichen Preise für Büroflächen zwischen 3 und 10 Euro pro Quadratmeter. Zwischen 6 und 13 Euro pro Quadratmeter liegen die Preise in der „Meereshauptstadt“ Varna, so die Immobilienagentur Bulgarian Properties.
In den nächsten drei Jahren werden zu dem Büroflächenmarkt in Sofia jedoch fast 600.000 Quadratmeter dazukommen, was die Mietpreise unter Druck setzen könnte. Schon in 2019 und 2020 sollen rund 360.000 Quadratmeter fertiggestellt sein.
Bürozonen und Hauptmieter
Die Bürozonen in Sofia sind um Tsarigradsko Chousee Boulevard, Stadteil Hladilnika, den Business Park in Mladost und das Gebiet um den Flughafen konzentriert. In der Hauptstadt befinden sich etwa zwei Drittel der sich im Bau befindenden oder geplanten Büroflächen. Der Trend bei neuen Projekten ist der Bau von Gebäuden mit gemischten Nutzungszwecken – eine Kombination aus Wohnungen, Büros und Einzelhandelsgeschäften, die im 24/7-Modus betrieben werden, um den Verkehr in den am stärksten frequentierten Verkehrsadern zu erleichtern.
Im Jahr 2018 waren die IT und Outsourcing-Unternehmen der Hauptantrieb für den Markt für hochwertige Büroflächen in Sofia. Dieser Trend wurde in den letzten Jahren beobachtet. Laut Colliers International sind im vergangenen Jahr 80 % der Geschäfte im Bürosegment diesen Unternehmen zuzuschreiben.
Gemäß den Prognosen der Beratungsunternehmen wird im Jahr 2019 die Mieteraktivität nicht spürbar zurückgehen, was die Preise trotz des steigenden Angebots auf dem aktuellen Niveau halten wird. Auf längere Sicht jedoch wird die zu erwartende Verlangsamung des Wirtschaftswachstums sowohl die Preise als auch den Anteil der freien Flächen unter Druck setzen, prognostizieren sie weiter.
